В октябре в России резко снизился объем выдачи ипотечных кредитов — почти на 20% по сравнению с сентябрем, до 775,6 млрд рублей, подсчитала компания Frank RG. И это первый видимый эффект ужесточения денежно-кредитной политики и разворота российских экономических властей к политике дезинфляции или по крайней мере их усилий по сдерживанию роста цен. Впрочем, сентябрьский результат был самым высоким в истории ипотечного рынка, а октябрьское значение все еще выше среднего за этот год. С начала года банки выдали ипотечных кредитов на 6,3 трлн рублей, что на 500 млрд больше, чем в рекордном 2021-м. Учитывая, что на ипотеку приходится более половины всего розничного портфеля российских банков, это стало одним из ключевых проинфляционных факторов. При этом ипотека подогревает спрос и на потребительское кредитование. По оценке Центробанка, в первом полугодии первоначальные взносы 6% ипотечных кредитов могли финансироваться за счет потребительских ссуд. Также примерно каждый четвертый ипотечник вслед за кредитом на покупку жилья берет необеспеченный потребкредит на его ремонт.
В конце лета для борьбы с инфляцией и ослаблением рубля ЦБ начал ралли повышения ключевой ставки, подняв ее в итоге до запретительного уровня в 15%. Но для охлаждения спроса на ипотеку и этого может быть недостаточно. Анонсируя повышение ставки в августе, глава ЦБ Эльвира Набиуллина отметила, что во многом именно масштабные льготные программы, прежде всего по ипотеке, обеспечили высокие темпы кредитования: «Чтобы повышение ставки сработало в нужном масштабе, требуется повышать ее сильнее, чем если бы таких программ не было».
В октябре, впрочем, основной причиной снижения выдачи ипотечных ссуд стало не столько ужесточение денежно-кредитной политики, сколько изменение условий для получения кредитов с господдержкой, ставки по которым фиксированы и не зависят от ключевой, отмечают аналитики Frank RG. С 20 сентября первоначальный взнос для таких кредитов был увеличен с 15 до 20%. Кроме того, с 1 октября для банков повышены коэффициенты риска по кредитам с низким первоначальным взносом.
Первая программа с господдержкой — для семей с детьми — была запущена в 2018 году со ставкой по кредиту 6%. В 2020-м появилась так называемая льготная ипотека. Она позволяет получить кредит для покупки жилья на первичном рынке или строительства дома под 8%. Государство субсидирует ставки по обеим программам до ключевой, добавляя до 5 процентных пунктов — в зависимости от программы. Для сравнения: средняя рыночная ставка в 20 крупнейших банках в начале ноября достигла 16%, подсчитали аналитики «ДОМ.РФ». Планировалось, что льготная ипотека, предсказуемо ставшая более популярной, чем семейная (ставка выше, зато не нужно заводить детей), просуществует всего несколько месяцев — ее придумали для поддержки застройщиков во время локдауна. Однако в дальнейшем программу неоднократно продлевали.
Помимо двух самых популярных программ с господдержкой, есть еще несколько нишевых: «Дальневосточная ипотека», «Сельская ипотека» (приостановлена в августе), «Военная ипотека» и «IT-ипотека». До 90% всей ипотеки на первичном рынке сейчас составляют именно льготные кредиты. С учетом вторичного рынка их доля — около 50%. По подсчетам Telegram-канала о недвижимости Domus Verus, с начала 2020 по октябрь 2023 года исключительно благодаря льготным программам было выдано около 425 тыс. кредитов по договорам долевого участия, то есть каждый четвертый.
При этом основными бенефициарами льготных программ стали не заемщики с невысокими доходами, а застройщики и банки: низкие ставки способствовали росту цен — в первую очередь на первичном рынке. С 2020 года цены взлетели вдвое — притом что зарплаты выросли только на 35%, а потребительские цены — примерно на 25%, отмечала Эльвира Набиуллина. По мнению главы ЦБ, при кажущейся доступности льготной ипотеки жилье в последние годы могло становиться менее доступным. Аналитики проекта «Индикаторы рынка недвижимости» формулируют конкретнее: «Неадекватно дешевая ипотека раздула цены и сделала жилье недоступным для большинства». Издание «Тинькофф Журнал» подсчитало, что в 2022 году срок, в течение которого семья могла бы накопить на квартиру, если бы откладывала все доходы, превышал четыре года. До появления льготной ипотеки он составлял около трех лет.
Тем не менее дешевая ипотека, пускай и при дорогом жилье, стала настоящим политическим проектом. В 2022 году, согласно опросу ВЦИОМ, 22,7 млн российских семей (то есть каждая третья) нуждались в улучшении жилищных условий. А экономисты давно указывали на то, что доступный жилищный кредит — это мощный социальный инструмент и драйвер роста строительной отрасли и экономики. На фоне девальвации других признаков «социальной стабильности» в связи с войной в Украине ипотечный бум рассматривался как важный компенсирующий и стабилизирующий фактор. И хотя еще летом стало ясно, что кредитное ралли стало фактором перегрева экономики и разгона инфляции, самая популярная программа для новостроек продлена до лета 2024 года, то есть точно не будет завершена до перевыборов Путина.
В условиях жесткой денежно-кредитной политики сохранение программ с господдержкой требует увеличения расходов бюджета на субсидии примерно в четыре раза. Согласно действующему бюджету, субсидии по льготной ипотеке в 2024 году должны были составить 46,5 млрд, по семейной — 72,9 млрд рублей. Бюджет на 2024–2026 годы предполагает, что расходы составят соответственно 230 и 223,8 млрд рублей, то есть в целом 454 млрд вместо 119 млрд.
Хотя рынок перегрели именно программы с господдержкой, правительство будет вынуждено продолжать их, чтобы избежать полной заморозки, которую вызовут запретительно высокие рыночные ставки в сочетании с раздутыми ценами, считает управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. В нормальное состояние рынок, по его мнению, сможет вернуться, если реальные доходы граждан будут равномерно расти, а денежно-кредитная политика станет более мягкой. Однако Эльвира Набиуллина, выступая в Госдуме, пообещала держать жесткую денежную кредитную политику несколько кварталов.